1.7.1. Жилищный сектор

Версия для печати

Конституцией Российской Федерации каждому гарантируется право на жилище, и для реализации этого права органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать соответствующие условия. Наличие жилища у каждого человека является обязательным условием удовлетворения его естественных физиологических потребностей. Комфортность пользования жилым помещением зависит от степени его благоустройства, наличия в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять его жителям коммунальные услуги.

 

Жилищный фонд в поселениях Шкотовского района

В состав Шкотовского муниципального района Приморского края входят 7 поселений: 2 городских и 5 сельских.

Таблица 1


п/п
Наименование поселения и населенного пункта в составе поселенияЧисленность населения, чел. на 01.01.2008Общая площадь жилых помещений, тыс. м2Количество МКД, шт.Общая площадь МКД, тыс. м2Количество жителей МКД, чел.
1Смоляниновское городское поселение6759143,215085,83880
2Шкотовское городское поселение53681154521,4897
3Подъяпольское сельское поселение252551,32818,4977
4Романовское сельское поселение319955,22423,9831
5Новонежинское сельское поселение327055,52931,01912
6Центральненское сельское поселение163641,11311,1563
7Штыковское сельское поселение247044,31821,21054
 Всего 25227505,6307212,8 10114

 

• Все поселения, входящие в состав Шкотовского района, являются малыми поселениями с численностью населения менее 7 тыс. человек. Наибольшее количество жителей и жилищного фонда находятся в двух городских поселениях Шкотовского района.

• Многоквартирный жилищный фонд расположен в основном в наиболее крупных населенных пунктах поселений, входящих в состав Шкотовского района.

• Площадь частного жилищного фонда района – 424,3 тыс. м2, что составляет 84% всего жилищного фонда района. Это один из самых высоких показателей среди поселений России.

• Общая площадь муниципального жилищного фонда Шкотовского муниципального района в 2008 году составляла около 71 тыс. м2, или 14% общей площади жилищного фонда района.

• Жилищная обеспеченность в районе составляет 20 м2 на человека, что является достаточно высоким показателем и равно площади жилищ, приходящейся в среднем на одного жителя в Приморском крае.

• На территории поселений Шкотовского района расположена в основном малоэтажная жилищная застройка: 1–3 этажа – 76,1% жилья по площади, до пяти этажей – 21,7% и до девяти этажей – 2,2%.

 

Характеристика жилищного сектора поселений Шкотовского района

• Обеспеченность жилищного фонда района централизованными коммунальными услугами находится на достаточно низком уровне, в менее чем 50% жилищного фонда района имеется доступ к отдельным коммунальным услугам, доступ же ко всему набору коммунальных услуг имеется всего на 19,7% площади жилищного фонда поселений района:

 

• По данным статистической отчетности, бóльшая часть жилищного фонда района (по общей площади) имеет износ до 30%:

 

• Процент износа жилищного фонда – категория бухгалтерская, и по ней нельзя судить о реальном состоянии жилья. Оценить техническое состояние жилья можно по доле аварийного жилищного фонда. Общая площадь ветхого аварийного жилищного фонда в 2008 году составляла 17,2 тыс. м2, или 3,4% жилищного фонда района.

• Доля населения, проживающего в ветхом и аварийном жилищном фонде в 2008 году, составляла 3,5%.

• Значительная доля ветхого и аварийного жилищного фонда обусловлена тем, что определенная его часть до передачи в муниципальную собственность поселений Шкотовского района находилась в федеральной собственности и принадлежала воинским частям, которые ненадлежащим образом содержали жилищный фонд.

• По итогам прохождения осенне–зимнего периода 2007/08 года в поселениях Шкотовского района отмечено 436 случаев временного приостановления предоставления коммунальных услуг потребителям по причине неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем (подавляющую долю этих услуг составляют услуги теплоснабжения):

 

• Многоквартирные дома характеризуются неудовлетворительным техническим состоянием внутридомовых инженерных систем, отсутствием капитального ремонта этих систем в течение длительного времени эксплуатации. В отдельных домах требуется замена розлива, подвалы домов залиты водой, изношенность внутридомовых сетей в отдельных случаях составляет 80%.

• В самом критическом состоянии внутридомовые инженерные системы находятся в домах бывших воинских гарнизонов, подвалы этих домов завалены мусором и залиты фекалиями, крыши домов текут, на стенах грибок и т. д. Доля приватизированных квартир в бывших домах воинских частей незначительна. В настоящее время неприватизированные квартиры в этих гарнизонах переданы в муниципальную собственность поселений Шкотовского района. В местных бюджетах отсутствуют средства на капитальный ремонт общего имущества в муниципальной доле. Бремя капитального ремонта неприватизированных муниципальных квартир также лежит на органах местного самоуправления поселений. Отсутствие в необходимом объеме бюджетных средств негативно скажется на состоянии указанного имущества, что в конечном итоге усугубит и без того предаварийное состояние этих домов.

• Доля начисленных платежей за ЖКУ в средней начисленной заработной плате уменьшилась с 14,1% в 2005 году до 9,6% в 2008 году, тем не менее она достаточно велика:

 

• Доля получателей субсидий в общей численности семей, проживающих в Шкотовском районе, с 2006 года по настоящее время уменьшилась с 25,2 до 17,1%, что говорит о том, что платежи за ЖКУ растут меньшими темпами, чем доходы населения. Расходы на оплату жилищно–коммунальных услуг в структуре потребительских расходов домашних хозяйств в целом по Приморскому краю с 2006 года уменьшились в 1,48 раза. Тем не менее уровень собираемости платежей населения за ЖКУ за 2009 год составил 93%, что чуть ниже среднероссийского показателя (95%):

 

• Общий уровень собираемости платежей граждан за ЖКУ достигает 93% (по данным отчета администрации Шкотовского района за 2005–2009 годы) за счет наличия в этом показателе услуг электроснабжения, которые оплачиваются гражданами практически на уровне 100%.

• Уровень собираемости платежей граждан за содержание и ремонт жилого помещения, водоснабжение и водоотведение гораздо ниже и может составлять в отдельных случаях до 60%. Собираемость платежей за отопление достигает 92%.

 

Управление в жилищном секторе

• 40% населения Шкотовского района проживает в многоквартирном жилищном фонде. В поселениях Шкотовского района расположено более 300 многоквартирных домов. Согласно законодательству Российской Федерации управление общим имуществом в многоквартирном доме организуется собственниками помещений в таком доме. Собственники помещений не обладают достаточными знаниями в сфере управления домами, поэтому поручают выполнение ряда соответствующих функций профессионалам – управляющим организациям либо создают товарищества собственников жилья (ТСЖ). Для управляющих организаций управление домами является конкурентным видом деятельности. Состояние домов индивидуально, как и пожелания собственников относительно общего имущества в своем доме. Поэтому система управления многоквартирными домами строится на основе пообъектного управления такими домами путем заказа на управление со стороны собственников помещений и развития конкуренции в сфере предложения управления многоквартирными домами со стороны управляющих организаций.

• Управление практически всеми многоквартирными домами, расположенными на территории Шкотовского района, осуществляют управляющие организации и ТСЖ. Управление домами в трех поселениях района осуществляют три управляющие организации. Эти организации являются частными, в их уставном капитале нет ни государственной, ни муниципальной доли. На территории района действуют 11 товариществ собственников жилья, в том числе наиболее крупные из них – ТСЖ «Штыковское» (14 домов, общая площадь 16,6 тыс. м2), ТСЖ «Многоудобненское» (4 дома, общая площадь 4,1 тыс. м2), ТСЖ «Южное» (12 домов, общая площадь 6,53 тыс. м2). ТСЖ «Штыковское» признано лучшим среди товариществ собственников жилья Приморского края. Отдельные ТСЖ заключили договоры управления с управляющими организациями:

 

• В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в домах, управление которыми осуществляют управляющие организации, между собственниками помещений и управляющими организациями заключены договоры управления многоквартирным домом. Содержание этих договоров в основном соответствует требованиям действующего жилищного законодательства Российской Федерации.

• Между управляющими организациями, товариществами собственников жилья и теплоснабжающей организацией – КГУП «Примтеплоэнерго» договоры о приобретении тепловой энергии для предоставления гражданам, проживающим в многоквартирных домах, коммунальной услуги отопления не заключены. Это означает, что не осуществляются контроль качества подаваемых в дома коммунальных ресурсов, а также соответствующие перерасчеты за неисполнение договорных обязательств. Иными словами, если в квартире холодно и причиной тому является низкая температура теплоносителя, подаваемого в дом, то непонятно, кто конкретно и каким способом должен устанавливать такие факты, кто, в каком размере и кому должен уплатить неустойку в качестве штрафных санкций. Отсутствие письменных договоров теплоснабжения объясняется низким уровнем собираемости платежей граждан за отопление (примерно 80%), соответственно, высоки риски неплатежеспособности, а соответственно, и банкротства управляющих организаций и ТСЖ. Необходимо подготовить примерную форму договора
• приобретении тепловой энергии, включить в текст договора описание инструментов снижения рисков организаций, управляющих многоквартирными домами, вследствие неплатежей граждан за отопление, и заключать такие договоры в обязательном порядке.

• В большинстве поселений района деятельность по содержанию и ремонту жилья совмещена с деятельностью по водоснабжению и водоотведению. Управляющие жилищные организации в отсутствие достаточных средств для производства и доставки воды до потребителей используют платежи граждан на содержание и ремонт жилья для оплаты услуг водоснабжения, что приводит к ухудшению состояния многоквартирных домов.

• В поселениях района не проведено межевание земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Необходимо отметить, что земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности поселений, входящих в состав Шкотовского района, составляют всего 15% площади его земель. Право собственности на землю до сих пор не разграничено. Большинство земельных участков находится в федеральной собственности, в том числе земли, на которых располагались или продолжают располагаться воинские части. Поэтому очень мала доля многоквартирных домов, расположенных на земельных участках, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет:

 

До момента межевания и оформления придомовой территории в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за содержание придомовой территории несут органы государственной власти или местного самоуправления.

• Незначительна доля объема коммунальных ресурсов, особенно тепловой энергии, счета за которые выставляются по показаниям приборов учета (по данным статистики за 2008 год):

 

• Шкотовский муниципальный район участвует в реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов, финансируемых за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно–коммунального хозяйства. В 2009 году проведен капитальный ремонт 39 домов в двух городских и трех сельских поселениях района на общую сумму более 122 млн руб. Из 17 поселений (а в Приморском крае 179 муниципальных образований, имеющих право участвовать в программах, финансируемых за счет средств указанного Фонда), включенных в краевую программу по капитальному ремонту многоквартирных домов в 2009 году, пять поселений являются поселениями Шкотовского района. В 2010 году планируется включение всех семи поселений в краевую программу капитального ремонта многоквартирных домов.

• В результате реализации программ капитального ремонта во всех домах в поселениях Шкотовского района, участвующих в программах Фонда, планируется установить общедомовые приборы учета тепловой энергии и холодной воды. Так, в пос. Штыково в 2009 году были установлены общедомовые приборы учета тепловой энергии в пяти из 14 домов, входящих в состав ТСЖ «Штыковское», а в пгт Шкотово – в восьми многоквартирных домах из 25. По оценкам местных специалистов, установка общедомовых приборов учета тепловой энергии позволяет уменьшить объем платежей за тепловую энергию примерно на 30% по сравнению с оплатой тепловой энергии исходя из установленных нормативов отопления.

• Одной из проблем управления многоквартирными домами, характерной не только для поселений Шкотовского района, является отсутствие технической документации на бóльшую часть многоквартирных домов, большинство паспортов многоквартирных домов устарело, проектная документация, как правило, утеряна. Органам местного самоуправления поселений совместно с управляющими организациями и ТСЖ необходимо провести работу по восстановлению паспортов и иной технической документации на многоквартирные дома.

• В период 2005–2009 годов в рамках исполнения обязательств по соглашениям с администрациями городских и сельских поселений Шкотовского района Администрация Шкотовского муниципального района в соответствии со статьей 14 Федерального закона №131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выполняла мероприятия по организации в границах поселений содержания муниципального жилищного фонда. Только органы местного самоуправления Смоляниновского городского поселения выполняют эти функции самостоятельно. Передача решения вопросов местного значения поселений на уровень района обусловлена тем, что в администрациях поселений зачастую отсутствуют специалисты в сфере жилищного сектора.

• В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в частности, относится контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Капитальный ремонт жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности и предоставляемого в пользование гражданину по договору социального найма, является обязанностью органов местного самоуправления. В настоящее время система контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда несовершенна, капитальный ремонт жилых помещений проводится несвоевременно или вообще не проводится. Отсутствие контроля со стороны органов местного самоуправления поселений района за состоянием муниципального жилищного фонда ухудшает состояние жилищного фонда, делает менее комфортным проживание граждан в многоквартирных домах.

• С точки зрения роли и места бюджетного финансирования жилищный сектор представляет собой сектор услуг, которые в соответствии с Жилищным кодексом не должны финансироваться из бюджета. В этом секторе муниципальное образование выполняет лишь некоторые организационные функции, например участвует наряду с другими собственниками в управлении, содержании и ремонте многоквартирных и жилых домов, помещения в которых частично либо полностью принадлежат муниципальному образованию; бюджетное софинансирование осуществляется при наличии жилья, принадлежащего муниципалитету. В отдельных случаях в соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

• Для решения проблем в жилищной сфере, повышения социальной активности граждан администрации поселений слабо используют такой инструмент, как сходы или собрания жителей для информирования последних о местных проблемах и совместной выработки путей их решения.

 

Жилищное строительство

• В настоящее время в поселениях Шкотовского района и в Шкотовском муниципальном районе отсутствуют документы территориального планирования муниципальных образований – схема территориального планирования Шкотовского муниципального района и генеральные планы поселений.

• Активность жилищного строительства в поселениях Шкотовского района в целом находится на очень низком уровне. На территории района вводится в эксплуатацию жилье только в форме индивидуальных жилых домов, построенных за счет средств населения:

 

• Для строительства многоквартирного жилья и индивидуального жилищного строительства в поселениях Шкотовского района имеется очень мало земельных участков, поскольку значительная часть земли находится в федеральной собственности, которая в настоящее время практически не используется.

 

Жилищный сектор Шкотовского района на фоне Приморского края и Дальневосточного федерального округа (ДФО)

• Удельный вес общей площади жилых помещений, оборудованной одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными плитами, к общей площади жилых помещений в целом по Шкотовскому району, а также в городских поселениях меньше, чем в целом по Приморскому краю и ДФО. В сельской местности данный показатель в Шкотовском районе выше, чем в целом по Приморскому краю и ДФО:

 

• Общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в Шкотовском районе выше, чем в среднем по Приморскому краю:

 

• Согласно данным статистической отчетности, уровень собираемости платежей граждан за ЖКУ в Шкотовском районе гораздо ниже этого показателя в других муниципальных районах Приморского края:

 

• Доля семей, имеющих субсидии на оплату ЖКУ, в Шкотовском районе выше, чем в среднем по Приморскому краю, по ДФО и в целом по Российской Федерации: