Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства.

Версия для печати

 

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это... То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

1. Кто может быть застройщиком:

Застройщиком, имеющим право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, может быть: юридическое лицо, имеющее на праве собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок, либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, получившее в установленном порядке разрешение на строительство объекта, опубликовавшее, разместившее в информационно-коммуникационных сетях и представившее в контролирующий орган проектную декларацию.

- ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

2. Застройщик несет ответственность:

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕСТВЕННОСТЬ – за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве в следующих случаях:

• В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере;

• В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства, если иное неустановленно договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

• В случае расторжения договора при наличии оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, или при расторжении договора (признании сделки недействительной) в судебном порядке по требованию дольщика, застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ – за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих случаях:

Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В данном случае административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

• Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений – влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме -

- влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

- ч. 2 ст. 6, ч. 2 ст. 7, ч. 2 ст. 9, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях

3. Основания для привлечения денежных средств:

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые не введены в эксплуатацию, допускается только:

•на основании договора участия в долевом строительстве

•путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской федерации о ценных бумагах

•жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов

Привлечение денежных средств граждан для строительства с нарушением указанных требований запрещается.

- ч. 2, ч. 2.1. ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

4. Основания для расторжения договора участия в долевом строительстве:

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут:

1. По соглашению сторон;

2. В одностороннем порядке по требованию дольщика в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок;

неисполнения застройщиком обязанности соразмерного уменьшения цены договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или иными недостатками, которые делают его непригодным для использования;

• неисполнения застройщиком обязанности по возмещению расходов дольщика на устранение недостатков объекта долевого строительства;

неисполнение застройщиком обязанностей по уведомлению дольщика о досрочном прекращении поручительства (в случае, когда исполнение обязательств застройщика обеспечено поручительством банка), а также обязанности по заключению другого договора поручительства в установленный законом пятнадцатидневный срок;

• в иных установленных законом или договором случаях.

3. В судебном порядке по требованию дольщика в случае:

• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику;

• существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения объекта долевого строительства;

• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• нецелевого использования денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору;

• в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения;

• в иных установленных законом или договором случаях.

4. В одностороннем порядке по требованию застройщика в случае:

• просрочки внесения участником долевого строительства предусмотренного договором единовременного внесения платежа в уплату цены договора более чем на два месяца;

• систематическое нарушение дольщиком срока внесения установленных договором периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более, чем три раза в течение года) или просрочка внесения платежа более, чем на два месяца.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

- ч. 2, 3 ст. 7, ст. 9, ч. 3 ст. 15.1, ч. 3 ст. 18, ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 

Начальник отдела архитектуры, капитального строительства и ремонта Н. А. Цейко

 

 

 

А. С. Журавлева
5-22-05